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巨头已来,长租公寓是2017房产行业的下一个风口吗?

亿欧网2018-03-24 11:02:07

2016年,资本的力量在收紧,长租公寓不再像去年那样屡传出融资消息,行业的声音似乎在变小,但年底却频传出开发商布局长租公寓的消息。回过头来看,长租公寓却似乎在悄然之间成为了开发商破解存量资产难题的“解药”。

来源:亿欧

作者:周慧婷

前不久,龙湖和旭辉先后推出自有品牌“冠寓”和“领寓”,正式进军长租公寓行业。不过,这并不是开发商第一次进入存量市场领域。事实上,早在先前以自持或合作模式进军长租公寓行业的房企已有十余家。

1、招商蛇口:壹栈、壹间、壹棠

从今年上半年开始,招商蛇口在长租公寓领域推出了两条产品线,分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。通过对原有小区的升级改造,招商蛇口根据不同的消费人群打造了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三类产品。

据官网信息显示,壹间公寓是由招商局集团直属招商局蛇口工业区有限公司着力打造的中国原创长期租赁型居住项目。目前,招商在运营的公寓面积超过60万平方米,并计划未来两年内将会提供面积超过百万平米的租赁式公寓。

2、万科地产:泊寓

作为较早进军长租公寓的开发商,万科于2014年提出的“八爪鱼”战略中推出了“万科驿”与“万科派”两类品牌。从2014年开始,万科在厦门、广州等地推出针对大学生的小户型出租公寓,即被窝公寓(万科驿产品);2015年9月西安万科又推出青年租住型乐活社区,即持有型租赁式公寓——VV公寓。

而在2016年5月,上述产品均被万科合并为统一品牌“泊寓”,此举代表着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。据悉,目前泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目,据万科发言人称,计划至2017年发展至15万间公寓。

3、保利地产:UOKO公寓

2015年7月18日,保利地产成都公司与优客逸家共同打造的“UOKO公寓”样板间正式对外开放。据悉,UOKO公寓保利星座店是优客逸家与保利地产合作的西南第一个精品青年公寓。保利将提供房屋租赁场所,而优客逸家将按照青年居住标准,提供装修、维护、有偿O2O等一系列运营服务。

值得注意的是,当时推出的UOKO公寓具备一定的投资属性。普通购房者可以通过购买UOKO公寓产品,以每月租金分成的形式获得收益,租客的稳定性则由优客逸家的网上租赁平台加以保证。 对保利地产而言,此举或将拉动地产的销售,同时也将吸引更多年轻受众的注意。

4、远洋地产:擎峯、橡树

2015年8月5日,远洋擎峯与橡树悦庭在远洋国际营销中心举行了战略合作签约仪式,再度与美国地产基金柯罗尼旗下橡树品牌展开合作,推出以酒店式服务公寓为主的全新擎峯公寓。

据了解,擎峯是远洋地产于2014年5月正式推出的酒店式公寓品牌,主要位于杭州,橡树悦庭则是柯罗尼基金打造的居住服务平台。

早在2014年末,柯罗尼基金就与远洋地产合资成立北京橡树亿嘉科技发展有限公司——主攻长租公寓方向的资产管理品牌,旗下包括四大产品:橡树公馆、橡树悦庭、橡树E家、橡树逸舍。其中,橡树悦庭以智能居住、品质生活为主要特点,目标人群是中高端商务人士、都市白领。

5、绿城服务:绿城优客

2015年12月22日,绿城服务与优客逸家签约仪式暨绿城优客品牌战略发布会在杭州举行。双方宣布将共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司。

早在2015年9月,优客逸家与绿城物业就已达成战略合作协议,将在社区物业服务、园区服务、金融服务、产业链整合等领域展开深入合作。

此番合作之后,绿城物业所管理的楼盘都将作为优客逸家的储备房源,优客逸家则成为绿城物业指定托管服务商,向绿城业主和租客提供标准化的租赁和租住管理服务。预计到今年年底,绿城优客的房源数量将扩张到上万间。

6、金地集团:自在遇

2016年7月30日,金地龙城中央与荣尚荟公寓召开资管发布会,宣布双方达成战略合作,携手打造华南区域首个“自在遇”。

据悉,荣尚荟公寓是金地集团旗下专业的资产运营管理机构,主要服务于高端物业。合作后,荣尚荟公寓将为托管业主提供工程跟进、房屋验收、装修布置、房屋出租等一系列服务。

7、万达集团:文旅公寓

万达进军文化和旅游产业的决心早在2014年甚至更早就已显现,但开始布局长租公寓市场却是在2016年9月。

9月16日,南京万达茂召开万达集团创新文旅公寓品牌发布盛典,正式发布创新文旅公寓品牌。据行业人士分析,万达的文旅公寓是它布局国内的主题乐园项目旗下的配套项目,很可能不会进行大量扩张,而是与项目一起落地。

8、龙湖地产:冠寓

12月初,龙湖推出的长租公寓品牌“冠寓”正式面世,并入驻了重庆湖源著、佰乐街、新壹城三大项目。据悉,定位为青年生活社区的“冠寓”将融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等属性,打造一个多元化社区。本次冠寓的“落地”,也标志着龙湖正式跨入长租公寓市场。

9、旭辉集团:领寓国际社区、旭派公寓

12月21日,旭辉控股集团有限公司与华东师范大学签署了战略合作协议,并正式推出长租公寓品牌——“旭辉领寓国际社区”。

此外,旭辉地产于6月初在重庆推出了“只租不卖”的公寓品牌——旭派公寓,据悉,该项目会提供旭咖啡、旭食堂、旭超市、旭网吧、旭书吧等作为生活服务配套的内容。

除上述9家房地产企业推出的长租公寓外,事实上,阳光城、嘉华、景瑞地产等房企也推出了不同类型的公寓品牌。

布局长租公寓的开发商数量,远比你想象的要多

2015年3月,嘉华国际集团旗下首个服务式公寓项目——尚臻静安公寓开始正式投入运营,主要为高端长租人群提供服务。截至2015年12月,尚臻静安入住率已超8成,住户涵盖了国际大型跨国企业的高层及其家庭,以及国内来沪投资创业的高端人士家庭。

2015年10月17日,阳光城魔米公寓与寓见公寓举行了战略发布会,阳光城宣布将上海魔米公寓交由寓见进行管理。据悉,魔米公寓是阳光城·MODO的智能公寓,构建了以全出行、全智能、全物联、全托管的全成品生活体系。发布会后,双方将借此机会在房产轻资产运营方面进行长期合作。

2016年4月9日,景瑞地产宣布与寓见达成战略合作,并在发布会上推出了上海青年公寓产品——景瑞·@WAY遇道,这次合作也是景瑞地产销售公寓产品的营销手段之一。

2016年7月23日,南京花样年喜年中心与YOU+在产品发布会上正式确立了合作关系,双方将联手打造南京第一家YOU+公寓。

房企为何接连推出长租公寓品牌?答案或许是去库存压力大

不难看出,长租公寓已成为开发商的新猎物,这是继物流地产、商业地产、产业地产之后,众多房企新的“标的”。

在资本寒冬为公寓行业急剧降温之际,开发商的纷纷涌入恰恰反映出房企当前正面临的瓶颈:去库存的压力过大、增量市场的“天花板”已现、资产管理的难题亟需破解,同时这种“尝试”在某种程度上也是房企从开发商向城市配套服务商或资产管理方转型的必要举措。

首先,国内的房屋租赁市场确实存在较大的想象空间。在过去,中国多年来的土地开发与增量场的巨大容量已经让大大小小的房地产企业赚得盆满钵盈,它们当下正面临着拿地难度大、增量市场有限的困境,不少开发商希望未来能够“去地产化”,不断试水多元化业务,往资产管理或城市配套服务商、综合性集团等方向发展。其中,长租公寓就成了开发商向城市运营服务商角色转变的一大利器。

其次,不仅是由于存量改造市场正在受到开发商的青睐,企业还能够借助长租公寓产品吸引更多逐渐成为主力消费人群的80、90后人群。同时,这种以小户型为主的长租公寓产品还能够避开高库存的产品结构,有助于降低开发商去库存的难度。

▌但值得深思的是,开发商进军长租公寓市场的优势足够大吗?

一位不愿具名的公寓行业创业者在接受亿欧采访时表示,他并不看好开发商对长租公寓的布局。相反,他认为明年可能会有大量长租公寓悄悄地退出市场,其中或许会出现一些开发商的身影。

一方面,长租公寓的本质是服务,把房子租赁出去之后才是服务真正的开端。相反,开发商一贯的做法是以销售为主,售后问题主要由物业公司处理,开发商本身介入得并不多,也就是说,做惯了土地开发、房产交易等“大头”业务的开发商,真的能够做好重运营、重服务、重供应链的重活和细活吗?而这种资产运营和管理类的经验,往往需要很长一段时间才能够把基础打好。

另一方面,如今在长租公寓市场上的竞争对手并不少。既有踏实起家的公寓企业,也有像自如、相寓等背靠房产中介平台的“富二代”,但在规模上能够达到10万间以的企业并不多。而较晚进入赛道的房地产企业固然有房源上的资源优势,然则也缺乏管理运营上的人才、盈利难度相对更大。

从行业角度来说,长租公寓如今过了百花齐放、激流勇进的时候,它的进入门槛已然提高,随着各家公寓布局范围的进一步扩大,新进入的企业将很难出现“后来居上”的机会。

从这一点上看,2017年将是长租公寓稳扎稳打的一年,公寓行业更需要的是踏踏实实地运营和做好管理类服务,为日后更多的规模化扩张和复制创造更好的条件,这将是长租公寓行业日后发展的主旋律。

据了解,如今不少房企正在运营的项目均已亏损,这一波由开发商引领的长租公寓热潮,恐怕将会在不久后受到急剧降温。未来可能会得到印证的是,长租公寓并不是房地产开发商在转型过程中所需要的那颗“解药”。

本文作者周慧婷,亿欧专栏作者;微信:zhouhuiting1225(添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注);转载请注明作者姓名和“来源:亿欧”;文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。

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